ข้อมูลทางการเงินและกฎหมาย

ชาวต่างชาติสามารถถือสิทธิ์ครอบครองที่ดินและสินทรัพย์ในประเทศไทยได้ด้วย 3 วิธี ดังนี้  การซื้อคอนโดมิเนียมโดยสมบูรณ์  สิทธิในการออกเสียงในบริษัทที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน และการทำสัญญาเช่า วิธีการครอบครองกรรมสิทธิ์สินทรัพย์ในประเทศไทยของชาวต่างชาติขึ้นอยู่กับประเภทของสินทรัพย์ สิทธิ์ในการถือครองคอนโดมิเนียม หรือมีความสัมพันธ์กับคนสัญชาติไทยหรือไม่

กรรมสิทธิการครอบครองห้องชุดคอนโดมิเนียมสำหรับชาวต่างชาติ

ตามประมวลกฎหมายไทยระบุเอาไว้ว่า ชาวต่างชาติสามารถครอบครองห้องชุดในคอนโดมิเนียมได้ 49% จากทุกห้องในคอนโดมิเนียมทั้งหมด ซึ่งชาวต่างชาติมีสิทธิในการครอบครองแบบเช่นเดียวกับคนไทยทุกประการ ยกเว้นกรณีดังนี้ เนื่องจากพระราชบัญญัติอาคารปี 2535 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมปี 2551 ระบุเอาไว้ว่า ชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในประเทศไทยด้วยวีซ่าพำนักระยะยาวหรือทำงานในประเทศไทย หากต้องการซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมจะต้องโอนเงินเป็นตั๋วส่งออกจากสกุลเงินต่างชาติ จำนวนไม่น้อยกว่าราคาซื้อ และจะต้องนำหลักฐานในการโอนไปแสดงที่กรมที่ดิน ณ เวลาโอนกรรมสิทธิ์ครอบครอง กรณีมีการขายห้องชุดจะต้องโอนเงินต้นและสำแดงกำไรมาที่ประเทศไทยเพื่อทำการซื้อ

กรรมสิทธิการครอบครองที่ดินสำหรับชาวต่างชาติ

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อพื้นที่อยู่อาศัยได้มากสุดไม่เกิน 1 ไร่หรือ 1,600 ตารางเมตร ซึ่งสามารถนำเงินจากประเทศของตัวเองมาลงทุนธุรกิจในประเทศไทยได้ไม่เกิน 40 ล้านบาทหรือ 1.3 ดอลลาร์สหรัฐ และต้องได้รับการอนุญาตจากกระทรวงมหาดไทยแห่งประเทศไทยด้วย ทั้งนี้ทั้งนั้นแล้วชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของที่ดินจะไม่ได้รับสิทธิพิเศษจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน บริษัทที่มีผู้ถือหุ้นที่ไม่ใช่สัญชาติไทย ซึ่งหุ้นที่ถือจะต้องไม่มากกว่า 49% จากหุ้นทั้งหมดในบริษัท และถ้าหากผู้ถือหุ้นหลักเป็นคนไทยจะไม่สามารถครอบครองที่ดินหรือสินทรัพย์ได้ กรณีหากชาวต่างชาติจ้างวานให้บุคคลสัญชาติไทยซื้อสินทรัพย์ก็จะถือเป็นโมฆะ และผิดหลักตามกฎหมาย แต่ถ้าบริษัทไทยมีคนไทยเป็นผู้ถือหุ้นหลักและให้สิทธิชาวต่างชาติโหวตได้ ถือว่าไม่ผิดกฎหมาย
 

ทางเลือกในการเป็นเจ้าของที่ดินสำหรับชาวต่างชาติ

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไทยอนุญาตให้มีรูปแบบการใช้สิทธิในการครอบครอง เช่น การเช่า และมีความแตกต่างจากประมวลกฎหมายที่ดิน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่ได้แยกความแตกต่างระหว่างคนต่างด้าวกับคนต่างชาติ การเช่าอนุญาตให้ใช้ที่ดินและอาคารเพื่อการใช้งานได้สูงสุด 30 ปีและยังคงมีผลบังคับใช้อย่างเต็มที่กับทรัพย์สินแม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในที่ดินก็ตาม การใช้สัญญาเช่าที่ได้รับการคุ้มครองทำให้คู่สัญญาสามารถตกลงที่จะต่ออายุสัญญาใหม่ไปอีกเป็นเวลา 30 + 30 ปีซึ่งหมายถึงระยะเวลาการเช่ารวม 90 ปี หากมีโครงสร้างที่เหมาะสมสัญญาเช่าสามารถโอนย้ายได้อย่างเต็มจำนวนและสามารถใช้สิทธิของทายาทตามพินัยกรรมและอนุญาตให้มีการซื้อหากมีการเปลี่ยนแปลงกฎหมายอนุญาตหรือหากสถานภาพของผู้ซื้อเปลี่ยนไป ตัวอย่างเช่น ถ้าผู้ซื้อแต่งงานกับบุคคลสัญชาติไทย

กรรมสิทธิ์ในการครอบครองสินทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย: ความเป็นจริง

โครงการในประเทศไทยที่มีเจ้าห้องชุดเป็นชาวต่างชาติที่มีถึง 49% นั้นยังอยู่ในจำนวนที่น้อยอยู่ ซึ่งในประเทศไทยโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่จะเป็นแบบ freehold มีบางโครงการเป็นแบบ leasehold แต่ส่วนใหญ่ก็จะอยู่ในเขตกรุงเทพชั้นใน ถ้าหากโครงการคอนโดมิเนียมแบบ freehold ที่มีสัดส่วนที่ต่างชาติจะถือกรรมสิทธิ์เกิน 49% ผู้ซื้อชาวต่างชาติก็สามารถเรียกร้องให้เจ้าของโครงการให้ทำการสัญญาแบบ protected lease ได้เช่นกัน

ความร่วมมือทางกฎหมายของการซื้อสินทรัพย์

คอนโดส่วนใหญ่ในประเทศไทยจะซื้อขายกันโดยไม่ต้องผ่านทนาย เพราะส่วนใหญ่จะซื้อขายกันผ่านนายหน้าหรือเจ้าของโครงการเองเลย ซึ่งจะทำการโอนการครอบครองกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน Off-plan purchases จะผ่านระบบการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Agent) ส่วนใหญ่ลูกค้าชาวต่างชาติมักจะซื้อบ้านโดยผ่านทางที่ปรึกษาทางกฎหมายเพราะมีความปลอดภัยกว่าและคุ้นชินกับวิธีนี้ที่ต่างประเทศ แต่ในกรณีที่ชาวต่างชาติซื้อที่ดินแนะนำว่าควรใช้นายหน้าทำหน้าที่ดูแลให้  บางบริษัทใหญ่ๆกฎหมายของต่างประเทศไม่มีการบริการให้กับผู้ซื้อเฉพาะบุคคล หรือใช้ชื่อบริษัทในการซื้อที่อยู่อาศัย ยกเว้นในบางกรณี อาทิเช่น ถ้ามีการซื้อที่อยู่อาศัยหลายยูนิต เป็นมูลค่ามหาศาล เหตุเพราะว่าผู้ซื้อเฉพาะบุคคลจะก่อให้เกิดความไม่คุ้มค่าทางเศรษฐกิจ แต่อาจจะเหมาะกว่าในกรณีที่เป็นบริษัทเล็กๆ

ค่าธรรมเนียมและภาษีการโอนสินทรัพย์

โดยรวมค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆในการซื้อสินทรัพย์ที่ประเทศไทย ผู้ซื้อจะต้องเป็นคนชำระเองทั้งหมด แต่มีข้อยกเว้นค่าธรรมเนียมในการโอนคือ ผู้ซื้อกับผู้ขายมักจะแบ่งส่วนกัน (แต่ละฝ่าย 0.001% โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่พฤศจิกายน 2558) ค่าธรรมเนียมในการโอนนั้นก็คิดโดยการหามูลค่าของสินทรัพย์นั้นๆ ซึ่งจะถูกตรวจสอบโดยกรมที่ดิน และมูลค่าที่ประเมินมาอาจจะน้อยกว่ามูลค่าตลาด ในกรณีที่สินทรัพย์ถูกถือโดยบริษัทหรือครอบครองส่วนบุคคลน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3.3% ของราคาขาย ส่วนในกรณีที่ครอบครองส่วนบุคคลเกิน 5 ปี จะต้องเสียภาษีอากรแสตมป์ 0.5% และรวมถึงต้องเสียค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% ที่กรมที่ดินเช่นกัน